“Quanto rende un affitto breve?” è la prima domanda di chi compra casa per metterla su Airbnb. La risposta onesta è: dipende, e quasi mai è il numero che vedi sulla dashboard della piattaforma. Vediamo come calcolare la redditività reale.
Lordo non vuol dire guadagno
Le piattaforme ti mostrano l’incasso lordo: i soldi pagati dagli ospiti. Ma il tuo guadagno è quello che resta dopo aver tolto tutti i costi:
- commissioni della piattaforma (in genere intorno al 3% come host, di più con altri modelli);
- pulizie, biancheria, prodotti di consumo;
- utenze: luce, gas, acqua, internet;
- manutenzione e piccole riparazioni;
- eventuale gestione (co-host o property manager);
- imposte sul reddito (cedolare secca o forfettario);
- l’eventuale rata del mutuo.
Solo dopo tutto questo ottieni l’utile netto, che spesso è il 40–60% dell’incasso lordo, non il 100%.
Il ROI cash-on-cash
Per capire se l’investimento è buono non basta l’utile: conta quanto rende rispetto ai soldi che hai messo. La metrica chiave è il ROI cash-on-cash:
ROI = flusso di cassa netto annuo ÷ capitale investito
Dove il flusso di cassa netto è l’utile annuo meno la rata del mutuo, e il capitale investito è quanto hai effettivamente tirato fuori (anticipo, ristrutturazione, spese d’acquisto).
Un esempio
Supponiamo un appartamento con questi numeri mensili medi:
- Incassi lordi: 2.200 €
- Spese operative (commissioni, pulizie, utenze, manutenzione): 760 €
- Cedolare secca 21%: 462 €
- Utile netto: 978 €/mese → circa 11.700 €/anno
Con un mutuo da 120.000 € al 3,5% per 25 anni, la rata è circa 600 €/mese (7.200 €/anno). Il flusso di cassa netto annuo è quindi circa 4.500 €. Su un capitale investito di 60.000 €, il ROI cash-on-cash è circa il 7,5%.
Il rientro dell’investimento nel tempo
Il ROI annuo è una “fotografia”. Altrettanto utile è il rientro dell’investimento: quanto del capitale hai già recuperato grazie al flusso di cassa accumulato. È un numero che cresce mese dopo mese e ti dice quanto manca al recupero totale.
Mutuo, affitto o casa di proprietà
La redditività cambia molto in base a come “possiedi” l’immobile:
- con mutuo paghi la rata, ma costruisci patrimonio;
- in affitto (rent-to-rent) non hai mutuo ma il canone erode il flusso;
- di proprietà senza costi di alloggio, il flusso è massimo.
Calcola il tuo caso
Ogni immobile è diverso. Nel calcolatore di BnBwise inserisci i tuoi numeri e ottieni utile netto, margine, ROI cash-on-cash, rata del mutuo e tassa di soggiorno in tempo reale — gratis. Per approfondire, leggi anche la guida completa e l’articolo sulla cedolare secca 2026.