La cedolare secca è il regime fiscale più usato da chi affitta casa per brevi periodi su Airbnb o Booking. Permette di pagare un’imposta fissa sui canoni, sostitutiva di IRPEF e relative addizionali. Ma nel 2026 le regole sono cambiate: ecco cosa devi sapere e come calcolare quanto ti resta in tasca.
Quanto si paga: aliquote 21% e 26%
Con la normativa in vigore nel 2026, la cedolare secca sugli affitti brevi prevede due aliquote:
- 21% sul primo immobile destinato ad affitto breve, a scelta del contribuente;
- 26% dal secondo immobile in poi.
L’imposta si calcola sui canoni lordi percepiti (al lordo delle spese, ma al netto della tassa di soggiorno, che è una partita di giro). In pratica, se incassi 1.000 € di canone, con il 21% paghi 210 € di cedolare.
Il limite dei due immobili
Dal 2026 il regime degli affitti brevi si applica a un massimo di due appartamenti per periodo d’imposta. Dal terzo immobile in poi l’attività è considerata imprenditoriale: serve la partita IVA e non puoi più usare la cedolare secca su quegli immobili.
Questo è il cambiamento più importante rispetto agli anni precedenti, quando il limite era di quattro appartamenti.
Cedolare o forfettario?
Chi supera i due immobili, o chi gestisce l’attività in forma imprenditoriale, può valutare il regime forfettario con partita IVA. In quel caso l’imponibile non è il canone pieno, ma una percentuale: per le attività ricettive il coefficiente di redditività è circa il 40%, su cui si applica un’imposta sostitutiva del 5% nei primi cinque anni o del 15% a regime. L’aliquota effettiva scende così attorno al 2–6% dei ricavi, ma il forfettario comporta anche contributi INPS e un tetto di ricavi.
Non esiste una risposta valida per tutti: dipende dai tuoi numeri. Puoi confrontare i due scenari nel nostro calcolatore di redditività, che applica sia la cedolare sia il forfettario.
Come calcolare quanto paghi davvero
La cedolare è solo una delle voci che riducono il tuo incasso. Per capire l’utile reale di un affitto breve devi togliere, oltre all’imposta:
- le commissioni della piattaforma (Airbnb, Booking);
- pulizie, utenze, manutenzione e gestione;
- l’eventuale rata del mutuo.
Solo dopo aver tolto tutto questo ottieni il netto reale, che spesso è molto diverso dall’incasso lordo mostrato dalle piattaforme. Per un calcolo automatico, con cedolare o forfettario, puoi usare il calcolatore di BnBwise o approfondire nella nostra guida agli affitti brevi.
In sintesi
- Cedolare secca: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo.
- Regime affitti brevi: massimo due appartamenti, dal terzo serve la partita IVA.
- L’imposta si calcola sui canoni lordi.
- Per le decisioni fiscali confrontati sempre con un commercialista: le regole cambiano spesso.