Se gestisci uno o più appartamenti su Airbnb o Booking e hai iniziato a fare i conti sul serio, prima o poi ti sei trovato davanti a questa domanda: conviene di più la cedolare secca o il regime forfettario? La scelta tra forfettario o cedolare secca affitti brevi non è banale, e fare la mossa sbagliata può costarti qualche migliaio di euro l’anno. Dipende da quanti appartamenti hai, da quanto incassi, e da se stai già svolgendo un’attività economica o meno.
In breve
La cedolare secca si applica agli affitti brevi non imprenditoriali: l’aliquota è 21% sul primo immobile e 26% dal secondo in poi (dal 2024). Il regime forfettario può applicarsi quando l’attività è considerata imprenditoriale o para-imprenditoriale; l’imponibile si calcola sul 40% dei ricavi, con imposta sostitutiva al 5% (primi 5 anni) o 15%. Al forfettario si aggiungono però i contributi INPS e un tetto di ricavi a 85.000 euro. Per chi ha un solo immobile e ricavi sotto i 30-40.000 euro annui, la cedolare secca è quasi sempre più conveniente. Sopra certe soglie, il confronto si fa più articolato.
Come funziona la cedolare secca sugli affitti brevi
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali e dell’imposta di registro. Si applica ai canoni percepiti da persone fisiche che affittano immobili abitativi per periodi non superiori a 30 giorni, al di fuori dell’esercizio di impresa.
Dal 2024 le aliquote sono due: 21% per il primo immobile destinato agli affitti brevi, 26% a partire dal secondo. Se hai due appartamenti, paghi il 21% su uno (quello che scegli tu) e il 26% su tutti gli altri.
Il vantaggio è la semplicità: paghi sull’incasso lordo, nessuna deduzione di spese, nessun contributo INPS, nessuna contabilità. La base imponibile è il 100% dei ricavi.
Come funziona il regime forfettario applicato agli affitti brevi
Il forfettario è un regime riservato alle persone fisiche che esercitano attività d’impresa, arti o professioni. Non si applica automaticamente agli affitti brevi: ci vuole che l’attività sia qualificata come imprenditoriale, il che dipende da una serie di fattori (numero di immobili, servizi aggiuntivi offerti, presenza di dipendenti o collaboratori, organizzazione strutturata). Non è una decisione fai-da-te: è una valutazione che va fatta con un commercialista.
Se il forfettario è applicabile, la logica di calcolo è questa: il codice ATECO per le strutture ricettive prevede un coefficiente di redditività del 40%. Significa che l’imponibile è pari al 40% dei ricavi. Su quell’imponibile si applica un’aliquota del 15% (o del 5% nei primi cinque anni di attività, sotto certe condizioni). A questo si aggiungono i contributi INPS alla gestione separata o alla gestione artigiani/commercianti, che incidono in modo non trascurabile.
Il tetto massimo di ricavi per restare nel forfettario è 85.000 euro annui.
Forfettario o cedolare secca affitti brevi: un esempio numerico
Prendiamo un caso concreto: proprietario con due appartamenti, entrambi affittati su Airbnb. Incasso totale annuo: 40.000 euro (diciamo 18.000 dal primo e 22.000 dal secondo).
Con la cedolare secca:
- Sul primo immobile (18.000 €): 21% = 3.780 €
- Sul secondo immobile (22.000 €): 26% = 5.720 €
- Totale imposte: 9.500 €
- Nessun contributo INPS, nessuna altra spesa fiscale legata ai ricavi.
Con il regime forfettario (attività imprenditoriale):
- Imponibile: 40% di 40.000 = 16.000 €
- Imposta sostitutiva al 15%: 2.400 €
- Contributi INPS (gestione commercianti, circa 3.800-4.000 € fissi minimi anche con redditi bassi, più una quota variabile): ipotizziamo 4.200 €
- Totale tra imposte e contributi: circa 6.600 €
In questo esempio il forfettario sembra più conveniente di qualche migliaio di euro. Ma attenzione: i contributi INPS vanno pagati anche in perdita, e la qualificazione come attività imprenditoriale porta con sé obblighi di iscrizione alla CCIAA, gestione della partita IVA e costi di commercialista che vanno messi in conto.
Con ricavi più bassi, poniamo 15.000 euro e un solo immobile, il calcolo cambia radicalmente: cedolare al 21% = 3.150 euro totali, senza contributi né obblighi aggiuntivi. Il forfettario, con i minimi INPS, risulterebbe più oneroso.
Quando conviene davvero l’uno o l’altro?
La cedolare secca conviene quasi sempre se hai uno o due immobili, non organizzi servizi aggiuntivi significativi e i tuoi ricavi restano sotto i 25-30.000 euro annui. È semplice, prevedibile, e non richiede struttura.
Il forfettario può diventare interessante con ricavi più alti, magari tre o più immobili, e soprattutto se stai già aprendo la partita IVA per altre ragioni. In quel caso, i contributi INPS diventano un costo “ammortizzato” su un imponibile più alto e il risparmio sull’aliquota inizia a pesare.
C’è anche un elemento spesso trascurato: i contributi INPS versati nel forfettario vanno a costruire posizione previdenziale, mentre la cedolare secca non genera contributi. Non è un vantaggio diretto sulla liquidità, ma non è nemmeno un dettaglio da ignorare.
Per approfondire le differenze tra i vari regimi fiscali disponibili, puoi leggere il confronto completo tra regimi fiscali per affitti brevi, dove trovi le casistiche più comuni analizzate nel dettaglio.
Cosa fare prima di decidere
Prima di tutto, capire se la tua attività è realmente qualificabile come imprenditoriale. Se non lo è, il forfettario non è un’opzione praticabile e la cedolare secca è l’unica strada.
Se invece stai crescendo, hai più immobili e stai valutando una struttura più organizzata, il consiglio è di fare i calcoli con i tuoi numeri reali, non con esempi generici. Ogni situazione ha variabili sue: altri redditi da lavoro dipendente, detrazioni a cui vorresti accedere (il forfettario le esclude), altri immobili in affitto con contratti ordinari.
Usa il calcolatore di redditività per affitti brevi per partire dai tuoi ricavi effettivi e vedere quanto ti rimane davvero in tasca, regime per regime. I numeri che escono ti danno una base concreta su cui ragionare insieme al tuo commercialista.
Questo articolo è a scopo informativo e riflette la normativa in vigore al momento della pubblicazione. Non costituisce consulenza fiscale. Per decisioni che riguardano la tua situazione specifica, rivolgiti a un professionista abilitato.